Een onroerend goed kopen of verkopen vereist heel verschillende vaardigheden, afhankelijk van aan welke kant van de transactie men zich bevindt. Een koper moet zijn budget afstemmen en het juiste pand vinden, terwijl een verkoper een realistische prijs moet bepalen en een compleet diagnosticerapport moet voorbereiden. Het begrijpen van deze twee logica’s, zelfs als men er maar één ervaart, voorkomt de meeste blokkades die een vastgoedproject met meerdere maanden kunnen verlengen.
Energie-audit en DPE: wat er concreet verandert voor een verkoop
Sinds 1 januari 2025 is de energie-audit verplicht voor eengezinswoningen en gebouwen in volle eigendom die op de DPE als E zijn geclassificeerd, naast de al betrokken klassen F en G. Deze uitbreiding is het resultaat van het decreet nr. 2024-405 van 29 april 2024.
Waarom verdient dit punt uw aandacht vanaf het begin van het project? Omdat de DPE sinds 2021 juridisch afdwingbaar is. Een koper die een significante afwijking constateert tussen het aangekondigde label en de werkelijke prestaties van de woning kan de verantwoordelijkheid van de verkoper inroepen.
Concreet, als u een huis verkoopt dat als E is geclassificeerd, moet u nu een gedetailleerde energie-audit verstrekken naast de DPE. Dit document somt de aanbevolen renovatiewerkzaamheden op, hun geschatte kosten en de verwachte prestatieverbetering. Een goed geïnformeerde koper zal dit gebruiken om de prijs te onderhandelen. Een verkoper die deze werkzaamheden anticipeert (of zijn prijs dienovereenkomstig aanpast) verkoopt sneller. Op maestro-immobilier.fr zijn de advertenties voorzien van deze gegevens om het lezen van het dossier door potentiële kopers te vergemakkelijken.
Vastgoedtaxatie: een verkoopprijs vaststellen die aansluit bij de huidige markt
De gebruikelijke reflex is om naar de prijzen te kijken die op de advertentieportalen worden weergegeven. Het probleem is dat deze prijzen vraagprijzen zijn, geen ondertekende prijzen. Het verschil tussen beide kan aanzienlijk zijn, vooral in een markt waar de voorraad te verkopen panden hoog blijft.
Een pand dat enkele procenten te hoog is gewaardeerd, blijft maanden online zonder serieuze bezoeken te genereren. Ondertussen mist de verkoper het maximale zichtbaarheidvenster van de eerste weken van de verkoop.
Vergelijk de juiste gegevens voor een betrouwbare taxatie
Hebt u opgemerkt dat twee identieke appartementen in dezelfde straat voor heel verschillende prijzen kunnen worden verkocht? De reden ligt vaak in drie factoren die niet zichtbaar zijn in een advertentie:
- Het werkelijke DPE-label van de woning, dat rechtstreeks invloed heeft op het vermogen van de koper om een voordelige lening te verkrijgen en dat weegt op de uiteindelijke onderhandeling
- De staat van de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw, omdat goedgekeurde maar niet uitgevoerde renovatiewerkzaamheden voorzichtigheid bij kopers wegnemen
- De kwaliteit van het verkoopdossier (volledige diagnosen, notulen van de algemene vergadering, afwezigheid van geschillen), die de koper geruststelt en de ondertekening versnelt
Een realistische taxatie kruist de werkelijke verkoopprijzen (beschikbaar via notarissen) met deze specifieke criteria van het pand. De nauwkeurige taxatie van de woning bepaalt de hele verkoopstrategie.
Vastgoed aankoop en financiering: een solide dossier voorbereiden voordat u gaat zoeken
Veel kopers beginnen met het bezoeken van panden en regelen daarna de financiering. Het omgekeerde werkt beter. Een serieuze verkoper zal altijd de voorkeur geven aan een aanbod vergezeld van een financieringsattest, zelfs als dit iets lager is dan een aanbod zonder bankgarantie.
Leencapaciteit en eigen inbreng: de basis van het project leggen
Voordat u gaat zoeken, verkrijgt u een nauwkeurige simulatie van uw leencapaciteit bij uw bank of een makelaar. Dit document geeft u een duidelijk kader: maximaal budget, maandlasten, looptijd van de lening.
Een financieringsdossier dat vóór de bezoeken is afgerond, verkort de aankoopduur. De verkoper weet dat uw aanbod geloofwaardig is. De notaris kan eerder met de controles beginnen. En u voorkomt dat u verliefd wordt op een pand dat buiten budget is.
Het bijzondere geval van een gelijktijdige aankoop-verkoop
U bent al eigenaar en wilt een nieuwe woning kopen voordat u de oude verkoopt? Dit scenario houdt vaak een overbruggingskrediet in. Het principe is eenvoudig: de bank geeft een deel van de geschatte waarde van uw huidige woning vooruit om de aankoop van de nieuwe te financieren.
Het risico is even eenvoudig: als uw woning niet binnen de verwachte termijn wordt verkocht, stapelen de rente van het overbruggingskrediet zich op. De beste bescherming blijft een realistische schatting van de verkoopprijs (niet optimistisch) en een plan B als de verkoop vertraging oploopt.
Onderhandeling over de vastgoedprijs: pas uw strategie aan de context aan
De vastgoedmarkt bevindt zich in een fase waarin de koper weer veeleisend is geworden. De panden die snel worden verkocht, zijn die waarvan de prijs, de DPE en de algemene staat geen ruimte voor onderhandeling laten. De anderen ondergaan soms aanzienlijke kortingen.
Voor een verkoper betekent dit dat hij de bezwaren van de koper moet anticiperen vóór de verkoop. Een offerte voor werkzaamheden om de DPE te verbeteren, een actuele elektrische diagnose, een notulen van de vereniging zonder onaangename verrassingen: elk document dat vooraf wordt verstrekt, vermindert de onderhandelingsmarge van de koper.
Voor een koper gaat de onderhandeling niet alleen over de weergegeven prijs. Een pand dat als E of F is geclassificeerd met een ongunstige energie-audit rechtvaardigt een korting. Een appartement waarvan de vereniging zware werkzaamheden binnen twee jaar plant, ook. Deze elementen zijn te vinden in het verkoopdossier, op voorwaarde dat het gedetailleerd wordt gelezen.
Wat echt weegt in de onderhandeling
- De DPE en de energie-audit, die de kosten van de normering van de woning kwantificeren
- De duur van de verkoop: een pand dat al maanden online staat, duidt op een waarschijnlijk te hoge prijs
- De opschortende voorwaarden van het aankoopaanbod, die de koper beschermen als de lening wordt geweigerd of als er een verborgen gebrek verschijnt
Onderhandelen op basis van gedocumenteerde feiten levert betere resultaten op dan een eenvoudige vraag om korting. Zowel aan de verkopers- als aan de koperszijde maakt het dossier het verschil.
Een goed gevoerd vastgoedproject berust minder op geluk dan op voorbereiding. Actuele energie-diagnose, taxatie gebaseerd op werkelijke prijzen, financiering vastgelegd vóór de bezoeken, compleet dossier vanaf het eerste aanbod: elke stap die vooraf wordt voorbereid, elimineert een risico op blokkade achteraf.
